Газ в нежилом доме: тонкости подключения нежилых помещений

Здравствуйте, уважаемые друзья! В данной статье мы с Вами рассмотрим, как перевести жилой дом в нежилое здание, тонкости и особенности этого процесса.

На первый взгляд всё выглядит довольно просто, но на практике это не всегда может быть быстро осуществимо.

Поскольку, если не будут выполнены определенные требования, предусмотренные действующим законодательством РФ , то перевод жилого дома в нежилое здание может затянуться на несколько месяцев. 

Нужно иметь в виду, что закон прямо запрещает использовать жилой дом в целях осуществления предпринимательской деятельности, однако возможно изменить статус жилого дома на «нежилое».

Фактически при переводе жилого дома в нежилое здание применяются те же нормы права, что и при переводе жилого помещения в нежилое. С то лишь разницей, что при переводе жилого дома в нежилое в состав этого дома могут входить несколько самостоятельных жилых помещений.

Таким образом, для перевода жилого дома в нежилое здание фактически необходимо перевести в нежилое состояние все жилые помещения дома. В этом и заключается главная особенность такого перевода.

Если собственник одного из помещений в составе жилого дома откажется переводить свое помещение в нежилое, могут возникнуть трудности.

Итак, давайте более подробно рассмотрим этот непростой вопрос.

Как перевести жилой дом в нежилое здание. О чем говорит законодательство?

Статьи 22-24 Жилищного кодекса РФ детально определяют порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение, законом предусмотрено, какие для этого необходимо будет подготовить документы.

Нормой закона также предусмотрены условия, которые необходимы для перевода жилого дома в нежилое здание и основания для отказа в удовлетворении заявления о переводе в нежилое.

Для перевода жилого дома в нежилое здание Вам необходимо будет обратиться в органы местного самоуправления по месту нахождения вашего жилого дома или же непосредственно через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг. В настоящее время обращение граждан в МФЦ предоставления государственных и муниципальных услуг пользуется все большей популярностью.

Необходимо понимать, что пакет документов необходимо подавать в отношении всех жилых помещений в составе жилого дома и от лица всех собственников.

Перечень документов необходимых для осуществления процедуры перевода жилого дома в нежилое помещение (ст. 23 ЖК РФ):

• Заявление. Бланк заявления могут предоставить для заполнения при подаче документов.
• Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество (оригинал либо нотариально удостоверенные копии).
• Технический паспорт недвижимого имущества.
• План дома.
• Проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если это требуется).

Решение о переводе или об отказе в переводе жилого дома принимается органом, осуществляющим перевод помещений, но не позднее чем через 45 дней со дня представления в данный орган документов. Далее не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решений о переводе или об его отказе в переводе заявителю выдается или направляется по адресу, указанному в заявлении, документ, который подтверждает принятие одного из предусмотренных законно решений.

Документ, который подтверждает завершение перевода жилого дома, будет являться основанием для использования жилого дома в качестве нежилого здания. Только если для этого не нужно проведение его переустройства, и (или) перепланировки, или иных работ.

Соответствующие изменения необходимо будет внести в правоустанавливающие документы и произвести регистрационные действия.

Необходимо понимать, что в дальнейшем использование нежилого здания возможно при строгом соблюдении требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иные установленных законодательством требования.

Необходимые условия для перевода жилого дома в нежилое здание.

Давайте с вами рассмотрим, что же нам говорит Жилищный кодекс РФ о необходимых условиях перевода:

• Перевод жилого дома социального использования в нежилое здание не допускается.
• Перевод жилого дома в нежилое здание с целью осуществления религиозной деятельности не допустим.
• Перевод жилого дома в нежилое здание невозможно, если такой перевод не может отвечать установленным требованиям и если право собственности на такое имущество обременено правами третьих лиц.

Важно отметить одну деталь, о которой собственники жилых домов не всегда знают. Если земля, на котором расположено недвижимое имущество, выделена под индивидуальное жилищное строительство, то на ней не может быть расположено нежилое здание. В связи с чем органы местного самоуправления откажут в переводе жилого дома в нежилое.

Очень важно, когда Вы собираетесь осуществить процедуру перевода, то обязательно необходимо обратиться за консультацией к юристу. Потому как, не имея специального профессионального образования, самостоятельно осуществить вышеуказанную процедуру у Вас может не получится.

Основания отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение.

Давайте рассмотрим, что же может послужить основанием для отказа в переводе жилого дома в нежилое здание. Статья 24 Жилищного кодекса Российской Федерации прямо указывает, в каких случаях дается отказ органами местного самоуправления в переводе.

Итак, вот эти основания:

• если вы не предоставили весь перечень документов, предусмотренных статья 23 ЖК РФ;
• если соответствующий документ не представлен собственником или его уполномоченным представителем по собственной инициативе;
• если такие документы были предоставлены в ненадлежащий орган;
• если не соблюдены были условия перевода здания;

При принятии решения об отказе в переводе жилого дома в нежилое здание обязательно должны быть указаны основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения. Такое решение должно быть направлено заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. Отказ может быть обжалован в суд процессуальном порядке.

Как перевести частный жилой дом в нежилое помещение?

Чаще всего люди решают перевести жилое помещение в нежилое в частном доме, если собираются заниматься предпринимательской деятельностью: открыть магазин, кафе или иное учреждение, предоставляющее услуги или продукцию.

Требования к помещению

Согласно законодательству, для коммерческой деятельности могут использоваться только помещения, состоящие в нежилом фонде. Если недвижимость считается жилой, предпринимательство в ней невозможно.

Чтобы переоформить помещение под нежилое, оно должно соответствовать следующим требованиям:

• Отсутствие обременений. Одно из важнейших условий. Если жилье находится в залоге, потребуется письменное разрешение на перевод от залогодержателя, но вряд ли он это одобрит. Чаще всего это происходит при покупке дома в ипотеку и желании впоследствии переоборудовать его под магазин.
• Наличие двух входов, выходов: один – основной, второй – с задней стороны на случай эвакуации. Таковы требования ГОСТов по противопожарным нормам.
• Жилище должно быть в собственности заявителя. Зарегистрированные в нем граждане не могут переоформлять документы и совершать иные операции без разрешения владельца.

ВАЖНО !!! Еще один важнейший критерий заключается в том, что дом не должен использоваться по прямому назначению – для проживания.

Также его необходимо полностью изолировать от жилой части путем возведения перегородок, а двери, лестницы и переходы должны отсутствовать.

Стоит отметить, что перепланировка жилья должна быть произведена не только фактически, но и документально. Необходимо, чтобы оно соответствовало санитарным, техническим, противопожарным, строительным и экологическим нормам, в противном случае ни одна служба не даст разрешение.

ВАЖНО !!! Стоит обратить внимание и на назначение участка, на котором возведен дом. Если он предназначен для ИЖС, переоформить недвижимость в коммерческую не удастся.

Несмотря на то, что при переводе частного дома в нежилое помещение разрешение соседей не требуется, в отличие от аналогичной ситуации с квартирой, следует учесть, что в некоторых случаях могут появиться проблемы впоследствии.

Чаще всего это происходит, когда владелец решает открыть кафе или иное развлекательное заведение в непосредственной близости от других строений, и тогда жильцы начинают жаловаться в полицию, что может принести немало неприятностей собственнику бизнеса.

Оптимально, если дом будет только на одного хозяина и находится вдалеке от других участков: в этом случае можно избежать проблем и получить выгоду, ведь магазин или учреждение, предоставляющее услуги, всегда будет пользоваться популярностью у соседей по улице.

Пошаговая инструкция по переводу

Подробный порядок действий при желании осуществить перевод жилого помещения в коммерческое выглядит так:

1. Владелец самостоятельно проверяет, соответствует ли строение всем требованиям, затем собирает документы и подает их в отдел архитектуры местной администрации.
2. После оценки представленных материалов, а при необходимости – и самого объекта, — архитекторы выдают разрешение.

   На это обычно уходит около 30 календарных дней, но при наличии замечаний процесс может затянуться. Нередко требуется реконструкция, и тогда приходится переделать все согласно проекту. Его можно заказать в специализированной фирме или непосредственно в архитектуре, заплатив установленную сумму. Он должен быть в любом случае утвержден архитекторами.

3. Когда разрешение от администрации получено, до ввода в эксплуатацию потребуются разрешительные документы от МЧС, Роспотребнадзора и иных служб в зависимости от предназначения строения.
4. Администрация оформляет приемочный акт. С ним и остальными документами собственник посещает Росреестр для регистрации помещения в качестве нежилого.

В результате всех действий старое свидетельство о собственности аннулируется и выдается новое, где дом значится уже как коммерческая недвижимость.

Документы

При обращении в отдел архитектуры при администрации муниципалитета понадобятся такой перечень документов:

• Заявление. Форму можно взять заранее в отделе или скачать на сайте администрации. Унифицированного образца нет.
• Паспорт собственника. Если владельцев несколько, необходимы и их удостоверения личности.
• Свидетельство, подтверждающее право собственности.
• Справки из БТИ: поэтажный план, техпаспорт и т.д.
• Выписка из домовой книги.
• Проект перепланировки, изготовленный организацией или самими архитекторами.
• Письменное согласие всех зарегистрированных на жилплощади.

ВНИМАНИЕ !!! Если в доме прописаны несовершеннолетние, их необходимо выписать, предоставив им другой адрес для регистрации.

Процедуры с недвижимостью, которой имеют право пользоваться дети, производятся только с разрешения органа опек, и в данном случае без предоставления другого жилья, соответствующего установленным нормативам, согласие его комиссия не даст.

Стоимость

Если нет возможности самостоятельно заниматься процедурой переоформления, можно доверить это юридической компании, предоставляющей соответствующие услуги.

Здесь важно учитывать, что придется оплатить не только все госпошлины, но и услуги юристов, и в этом случае расходы могут достигать 15 000 – 20 000 руб.

в зависимости от расценок специалистов и региона проживания – в крупных городах цены максимально высокие.

В среднем, на оплату госпошлины и иных взносов придется потратить следующие суммы:

• Подготовка технического паспорта – 1 000 руб.
• Нотариальное заверение документов – от 50 руб. за одну страницу.
• Государственная пошлина для Росреестра при получении выписки – до 300 руб., за регистрацию права собственности – до 2 000 руб.

Коммерческие организации, предоставляющие юридические или проектные услуги, вправе самостоятельно устанавливать расценки, и законами они не регламентируются.

Когда могут отказать

Существует несколько причин, по которым владельцу частного дома могут отказать в переоформлении недвижимости в коммерческий вид:

• Отсутствие согласия остальных собственников.
• Дом пребывает в аварийном состоянии или не соответствует противопожарным нормам.
• Документы заполнены с грубыми ошибками либо представлены в неполном комплекте.
• Неверный проект перепланировки – здесь для внесения правок следует обратиться к специалистам, которые его составляли.
• Нахождение недвижимости в залоге.
• Дом арендуется по договору социального или коммерческого найма.

Еще одной из наиболее распространенных причин является невозможность создания второго входа таким образом, чтобы он не мешал соседям, если на одном участке построены два дома.

Перевод жилого частного дома в нежилое помещение – это разумный вариант для тех, кто не использует его по предназначению, но хочет заниматься коммерческой деятельностью. Такой способ намного дешевле покупки другой недвижимости, однако для перевода придется пройти сложную процедуру, начиная от получения разрешения от администрации и заканчивая проверками всевозможных организаций

Газ в нежилом доме: тонкости подключения нежилых помещений

Задумываясь о покупке частного коттеджа, часто интересуются, газифицирован ли он – используя природный газ, можно хорошо сэкономить на отоплении. Но иногда требуется обеспечить недорогой обогрев и других построек – летней кухни, гаража, бани. Разберемся, можно ли подключить газ в нежилом доме, учитывая законодательные нормы и условия монтажа.

Заодно выясним, что говорится в правовых актах об использовании газа в нежилых помещениях многоквартирных домов, так как площади первых этажей нередко используют под магазины, парикмахерские, офисы.

Общие положения газификации

Начнем с основ, то есть с понимания того, где и с какой целью в принципе может быть установлено газовое оборудование.

Если говорить о жилых домах, то разрешено газифицировать любые здания индивидуальной застройки, если недалеко проложена центральная или распределительная магистраль с природным газом. Производят ответвление согласно ТУ и специально созданному под конкретные условия проекту, а затем силами газовой службы прокладывают трубу к дому и обеспечивают подачу топлива.

Газифицировать дачу или коттедж, в котором постоянно проживает семья, в последнее время стало легче благодаря новым правилам. Главной проблемой остается доступность ближайшего газопровода

Чтобы разработать проект подключения газопровода к нежилым объектам, необходимы технические условия на присоединение, которые может выдать только газораспределительная организация.

В проекте должны отражаться следующие моменты:

• применение энергоэффективного оборудования, разрешенного к использованию федеральными органами и имеющего сертификаты;
• учет и контроль расхода топлива, установка газовых счетчиков;
• применение автоматических систем регулировки;
• необходимая теплоизоляция оборудования и газопровода по нормам проектирования;
• контроль состава продуктов сгорания и температуры горения.

Проще говоря, все процессы, отвечающие за производство и аккумуляцию тепла, должны быть эффективными с точки зрения теплоотдачи, безопасными для окружающей среды и для обслуживающего персонала.

ТУ по эффективному использованию топлива выдает Ростехнадзор, но предварительно нужно собрать пакет документов, куда входят копии ТУ на присоединение к газораспределительной сети и технологических расчетов, характеристики всего оборудования, информация о приборах учета и контроля.

Если в помещении нельзя установить газовое оборудование, существуют условия, когда котельную, оснащенную специальными агрегатами, разрешается размещать за пределами здания

Узнать более подробные сведения о правовой базе можно, заглянув в «Правила безопасности сетей газораспределения и газопотребления» или обратившись в Ростехнадзор.

В законах часто встречаются противоречия, и в действительности вы можете столкнуться с проблемами, если захотите, например, установить в бане газовую печь или оборудовать городской офис газовой плитой. И не просто с проблемами, а с запретом на подключение – поэтому рассмотрим спорные случаи, встречающиеся на практике.

Нежилые помещения МКД

В многоквартирных домах жилого городского или сельского фонда часто используют газ в качестве топлива для отопительного и водогрейного оборудования. Пятиэтажки с колонками и газовыми плитами все еще занимают большой процент от общего жилого фонда страны, особенно в провинции.

Как перевести нежилое помещение в жилое?

Вы недавно писали, как перевести жилое помещение в нежилое, а у меня обратная ситуация. Напишите, пожалуйста, так же подробно, как нежилое помещение перевести в жилое. Реально это вообще на практике?

Спасибо.

Олег

В жилищном кодексе есть исчерпывающий перечень помещений, которые можно считать жилыми. Это жилой дом или его часть, квартира или ее часть, а также комната.

На практике обычно встречается два варианта: в жилое помещение переводят или отдельно стоящий объект, или помещение в многоквартирном доме.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Отдельно стоящее строение — это, например, ангар, склад или хозяйственная постройка. Перевести его в жилое намного легче, чем нежилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме. Бывает, что в жилое помещение превращают даже гараж. Но только при условии, если это капитальное строение и оно правильно переоборудовано: в нем есть окна, вода, канализация и прочие блага цивилизации.

Вот какие для этого понадобятся документы.

Если этих документов у вас нет, орган местного самоуправления, в который вы подаете заявление, сам запросит их в соответствующих службах. Но это займет время, поэтому, если эти документы у вас на руках, приложите их сразу к заявлению или запросите самостоятельно.

По закону никаких иных документов от вас требовать не могут. Но на практике местные власти нередко дополняют список документов, чтобы вы подтвердили, что ваше помещение точно подходит под требования, которые предъявляют к жилым.

В этой ситуации все будет зависеть от правового статуса объекта. Сейчас застройщики нередко проектируют и сдают многоквартирные жилые дома со встроенными или пристроенными нежилыми помещениями.

Они располагаются на первом-втором этаже или в цоколе и продаются под офисы, магазины или салоны красоты. Если вы купили такое помещение, а потом решили превратить его в квартиру, по жилищному кодексу согласие остальных жильцов не нужно.

Но при условии, что вы при этом никак не затронете общее имущество дома.

К перечисленным выше документам для отдельно стоящего здания вы можете приложить дополнительно только поэтажный план дома, где располагается помещение.

Но есть другая ситуация — когда вы хотите присоединить к своей квартире и перевести в жилое помещение часть общего имущества многоквартирного дома: коридор, часть лестничной клетки, подвала или чердака. Либо вы переводите в жилое помещение собственный офис, но вместо входа на фасаде делаете окно, а вход прорубаете в стене, которая выходит на лестничную клетку.

Заявление и документы вы можете подать в МФЦ или непосредственно в орган местного самоуправления. В каждом муниципалитете он свой. Какой именно в вашем регионе, обычно указано на сайте городской администрации. В некоторых регионах можно подать пакет документов через интернет в электронной форме — например, такая возможность есть у жителей Санкт-Петербурга.

Сколько будут рассматривать ваше заявление, зависит от регламента и региона. В Москве, например, этот срок не может превышать 48 рабочих дней, а в Краснодаре — 30 календарных дней. Сотрудник, принимающий документы, подскажет точнее.

Приемочная комиссия составит акт, который подтвердит окончание перевода из нежилого помещения в жилое. На основании этого документа сможете зарегистрировать нежилое помещение в качестве жилого.

Особых проблем с переводом из нежилого в жилое я не встречал. Главное, чтобы помещение было нормальной планировки — например, не переломанным по планировке несколько раз или не заточенным только под нежилое.

Например, если это бывший магазин без окон, студия косметики или часть глухого коридора, могут возникнуть сложности.

Планировка таких помещений сделана под определенный вид деятельности, который не совпадает по назначению с жилым.

Еще следует учитывать этажность. Мансарды хоть в Сочи и Анапе, хоть на Камчатке легко переводятся в нежилой фонд. Это стоит недорого. А вот подвальные помещения — например, если хозяин прорубил подвал в цоколе и хочет его сделать частью квартиры — перевести в жилые сложно.

Я переводил трехкомнатную квартиру из нежилой в жилую и подводных камней не встретил.

Главное, знать грамотных специалистов-проектировщиков, которые помогут собрать справки и оформить документы, что помещение пригодно под жилье и соответствует всем нормам.

Если документы будут оформлены по всем правилам, тот орган, который отвечает за перевод в вашем городе, соберет комиссию и одобрит перевод без проблем, это стандартная практика.

Если будут вопросы по документам, приемочная комиссия может выехать на объект, чтобы осмотреть все на месте. Сейчас нормы к жилым помещениям ужесточили, поэтому могут порекомендовать что-то доделать исходя из состояния конкретного помещения, например поставить датчики дыма.

Чтобы избежать проблем и лишних правок в документах, изначально лучше найти проектировщиков в аккредитованных архитектурных бюро. Это частные организации, у которых есть государственные лицензии на разные виды работ.

Они проконсультируют, посмотрят документы, а также дадут бланки заявлений, которые вам понадобятся.

Можно пойти другим путем: заехать с кадастровым паспортом в МФЦ, чтобы узнать о процессе в вашей местности и всех тонкостях.

Еще, чтобы ускорить процесс, можно сначала поехать в управление архитектуры. Там тоже скажут, какие понадобятся документы и как все проходит. Например, у нас такими вопросами занимается Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа.

Глобальных расходов при переводе нет. Если, конечно, не нужно делать большую перепланировку — например, прорубать отдельный вход, делать окно или зашивать лишнюю дверь. В основном расходы идут на оформление бумаг.

Обычно перевод из нежилого в жилое длится не меньше трех месяцев. Вдобавок к собранию собственников и сбору документов еще следует написать заявления в электроснабжающую и другие ресурсоснабжающие организации.

Им тоже нужно время, чтобы подготовить документы, что помещение скоро станет жилым. В водоканал стоит съездить заранее. Дело в том, что в нежилых помещениях расчет идет совершенно по другим тарифам — дороже, чем в жилых.

Если хотите сразу после перевода платить по новым тарифам, начните оформлять бумаги в таких организациях как можно раньше.

Стоимость проекта зависит от технических условий. Диапазон может быть от 15 до 200 тысяч рублей. Определить навскидку, сколько будет стоить проект, невозможно: нужно посмотреть количество проектируемых сетей и другие детали.

Например, квартиру, которую когда-то переделали в магазин, обратно перевести несложно и недорого. Сделать проект перевода помещения в цокольном этаже в жилое намного сложнее и дороже.

Еще могут отказать по следующим причинам:

1. Не хватает документов из обязательного списка.
2. Право собственности на помещение обременено правами каких-либо лиц, например в залоге у банка или арестовано.
3. Проект перепланировки не соответствует требованиям законодательства.
4. Запрошенная в рамках межведомственного взаимодействия информация отсутствует — в этом случае у вас будет 15 рабочих дней, чтобы самостоятельно представить документы.

Если захотите узнать, как переводить жилое помещение в нежилое по новым правилам, мы подготовили статью с ответами на главные вопросы.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Нежилое помещение в МКД. В поисках статуса

МУП Аптека. Заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка сроком на 10 лет. В 2015 г. земельный комитет заставляет нас расторгать договор аренды земельного участка.

У нас их два: аптечный пункт находится в жилом доме (встроенное помещение), аптека находится в пристроенном нежилом помещении встроенного нежилого помещения в здании (жилой дом).

Земельный комитет ссылается на то, что в связи с изменением в ЖК РФ мы как встроенное помещение освобождены от уплаты земельного налога. Наша ИФНС ссылается на то, что земля не может быть бесплатной.

Если мы расторгаем договор с земельным комитетом, то мы должны будем уплачивать земельный налог. Если помещение пристроенное, встроенное, то на встроенную часть уплачивать земельный налог не нужно (тогда нужно оформить документы по земле)?

На наши помещения у нас имеются следующие документы: свидетельство о государственной регистрации права, выписка из технического паспорта, межевое дело, техническая информация по объекту недвижимости и план объекта.

Земельный комитет отвечает по телефону, что расторгните договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка и налог на землю платить не надо по встроенному помещению, а по пристроенному, встроенному нужно посмотреть Жилищный и Налоговый кодексы.

Начнем с понятий.
Жилой дом	Согласно п. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Нежилое помещение	Нежилое помещение в многоквартирном доме – это помещение в многоквартирном доме, которое не является жилым помещением и общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
Данное определение приведено в постановлении Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».
Не установ- лено	Ни Жилищный, ни Налоговый кодексы не содержат определений встроенного и пристроенного помещений.
Данные определения приведены в Приложении Б к Своду правил по проектированию и строительству «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилы зданий» (СП 31-107-2004).
Встроенное	Встроенное нежилое помещение – это помещение, располагаемое в габаритах жилого дома с выступом за его пределы не более чем на 1,5 м.
Встроено-пристроенное	Встроено-пристроенное нежилое помещение – это помещение, располагаемое в габаритах жилого здания и в объемах, вынесенных за пределы габаритов жилого здания более чем на 1,5 м.
Единство здания	Признаки единства здания приведены в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. № 37.
Строение – это отдельно построенное здание, дом, состоящее из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения.
Признаки единства	Признаками единства здания служат: – фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала;
– при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.
Арбитраж	Суды при решении аналогичных вопросов, является или не является нежилое помещение частью МКД, обращают внимание на следующее.
Признаки обособлен- ности	Если помещения расположены в пристроенном к многоквартирному жилому дому двухэтажном здании на обособленном земельном участке, инженерные системы которого имеют собственные точки подключения к магистральным инженерным сетям, то эти помещения являются самостоятельным объектом недвижимости.
При этом присвоение литеры А1 объектам при технической инвентаризации в отсутствие доказательств, достоверно подтверждающих, что они являются составной частью многоквартирного жилого дома, само по себе не свидетельствует о том, что строения относятся к единому объекту (постановление ФАС Дальневосточного округа от 04.03.2014 г. № Ф03-125/2014).
Из технического паспорта нежилого помещения (выписки из технического паспорта жилого дома) можно определить, построены ли пристройки с жилым домом как единое строение, находятся на едином земельном участке.
Отдельный земельный участок	Если нежилые помещения пристройки имеют самостоятельные инженерные сети, через которые осуществляется поставка коммунальных услуг, отдельный земельный участок, выделенный для строительства пристройки и эксплуатации, то эти помещения не являются частью МКД (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.12.2013 г. № А46-4164/2013).
Признаки единства Общие сети	Признаком того, что пристроенное нежилое помещение является частью МКД, служит тот факт, что пристроенное к многоквартирному дому помещение является конструктивной частью жилого дома, имеет общие сети водоснабжения (холодного и горячего) и отопления, подача коммунальных энергоносителей в помещение осуществляется по общедомовым сетям (постановление ФАС Уральского округа от 08.07.2014 г. № Ф09-3787/14).
Признаки обособлен- ности	Если пристрой имеет свой фундамент и крышу, свои отдельные точки подключения сетей теплоснабжения, водопровода, канализации и электроснабжения, разводка сетей внутри здания не входит в систему внутридомовых сетей жилого дома, пристрой не имеет общих с многоквартирным домом помещений и инженерных сетей, в отношении помещения заключены самостоятельные договоры с обслуживающими коммунальными организациями, поставщиками ресурсов, над его кровлей отсутствуют помещения примыкающего к нему многоквартирного дома, что подтверждается выпиской из ЕГРП, выкопировкой из технического паспорта на домовладение, актом разграничения балансовой принадлежности и ответственности за техническое состояние и эксплуатацию сетей, то такое пристроенное нежилое помещение, занимающее пристрой к многоквартирному дому, не является единым строением с жилым домом (постановление ФАС Уральского округа от 23.09.2013 г. № Ф09-9014/13).
Изучите свои документы	Таким образом, основываясь на доводах арбитражных судов, изучайте внимательно имеющиеся у Вас документы на встроенно-пристроенное помещение и определяйте, является ли оно частью МКД.
Определяю- щие признаки	Определяющими признаками будут: – наличие общего фундамента, стены, кровли; – подключение к сетям водоснабжения, электроснабжения и т.д. МКД; – единый с МКД земельный участок.
Встроенное помещение	Встроенное помещение однозначно является частью МКД, если оно не выступает за габариты здания более чем на 1,5 м.
Земельный участок	Ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Собствен- ность МКД	Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ (до 2005 г.) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Норма закона	П.п. 4 п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ установлено, что собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, включающее земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Доля в праве на земельный участок	В этой связи собственнику общего имущества МКД принадлежит на праве общей собственности доля в праве на земельный участок, занимаемый МКД, размер которой согласно п. 1 ст. 37 ЖК РФ пропорционален размеру общей площади помещения, принадлежащего собственнику общего имущества МКД.
Поэтому если земельный участок, на котором расположен МКД, сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, то налогоплательщиками земельного налога признаются собственники жилых и нежилых помещений этого дома.
Земельный налог	Федеральным законом от 04.10.2014 г. № 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц», вступившим в силу с 1 января 2015 года, внесено изменение в п. 2 ст. 389 НК РФ, согласно которому к земельным участкам, не признаваемым объектом налогообложения по земельному налогу, относятся земельные участки, входящие в состав общего имущества МКД.
Не облагает- ся с 2015 г.	Таким образом, с 1 января 2015 года земельные участки, входящие в состав общего имущества МКД, не подлежат налогообложению земельным налогом.
ФНС РФ в письме от 06.11.2014 г. № БС-2-11/795@ также разъяснила, что с 1 января 2015 года собственники помещений в МКД не уплачивают земельный налог за находящийся в общей долевой собственности земельный участок под этим домом.
Встроенное помещение	Следовательно, в отношении встроенного помещения Вы освобождаетесь от уплаты земельного налога начиная с 2015 года.
Если встроено-пристроенное помещение также является частью МКД и земельный участок под МКД сформирован, то Вы не будете платить земельный налог и в отношении данного помещения.
Если земельный участок не сформирован	В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до 1 марта 2005 года, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Конституционный Суд РФ в постановлении от 28.05.2010 г. № 12-П разъяснил, что обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений в этом доме, в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
Ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.
Признание конкретного земельного участка, не имеющего, как правило, естественных границ, объектом гражданских прав, равно как и объектом налогообложения невозможно без точного определения его границ в соответствии с федеральными законами.
Именно поэтому, отмечет КС РФ, федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, возложив его осуществление на органы государственной власти или органы местного самоуправления.
Позиция чиновников