Перепланировкой квартиры считается конструктивное изменение плана с переносом стен внутри нее, а также такие, казалось бы, незначительные действия, как перемещение дверных проемов.
Для каждого хозяина каждый квадратный метр жилой площади на счету, поэтому основной целью перепланировки является увеличение полезной площади, изменение функционала пространства и достижение определенного простора.
Сразу возникает вопрос — Как узаконить перепланировку квартиры в 2021 году?
В квартире, особенно когда ее площадь мала, хочется каждый метр сделать полезным. Поэтому многие, применив некоторую доли фантазии, решаются переделать ее под себя.
Но при этом не нужно забывать про соседей, которые окружают нас в многоквартирном доме. Здесь главный принцип не навредить.
Если будут переноситься стены, нужно думать, не повлечет ли это конструктивные изменения в самом доме в целом, не нарушит ли целостность несущих стен и перегородок.
Приступая к планированию перепланировки, необходимо согласовать ее с компетентными органами. Только узаконенные действия помогут избежать дальнейших проблем.
Варианты перепланировки
По степени внесения изменений в жилое пространство разделяют перепланировку простую и сложную.
К простой относят те работы, которые не влияют на конструкцию самого дома. Однако, они требуют получения разрешения на проведение, поскольку в технический паспорт квартиры вносятся все изменения. Для простой перепланировки достаточно составить эскиз. Это такие работы, как:
- установка дополнительных перегородок;
- снос несущих перегородок;
- изменение дверных проемов и их перенос;
- перемещение газовых плит и сантехники.
Cложная перепланировка квартиры требует составления и предоставления проекта в компетентные органы на согласование. Только после этого можно приступать к работам, по завершении которых потребуется регистрация. Отметим, что к сложной перепланировке относятся работы:
- удаление стен и объединение смежных комнат;
- конструктивные изменения, касающиеся переноса кухни или обустройства дополнительного санузла, ванной комнаты, которые повлекут за собой перемещение коммуникаций;
- организация дверных или арочных проемов в несущих стенах;
- изменение и реконструкция оконных проемов.
Когда требуется узаконить перепланировку
Любые работы в жилом помещении, попадающие в разряд перепланировки, обязательно должны согласовываться с такими органами территорий, как жилищная инспекция, БТИ и архитектурный отдел администрации.
Это необходимо, как для того, чтобы не нанести вред дому (бывают случаи, когда самовольное вмешательство в конструкцию помещения влекло за собой разрушение многоэтажного дома), так и для того, чтобы затем можно было без проволочек продать, обменять квартиру или совершить другие нотариальные действия.
Если перепланировка уже произведена, то это не освобождает собственника от получения официального разрешения. Только теперь комиссия рассмотрит представленные документы в другом ключе. Предварительно планирование утверждается или запрещается, применив все нормы безопасности.
В зависимости от принятого решения собственнику выдается заключение, по результату которого он может или нет, действовать далее. Если же перепланировка уже произведена, то комиссия также проверяет результат работ на безопасность.
При обнаружении нарушений норм на хозяина квартиры будет наложен штраф и дано предписание на устранение проведенных изменений с возвращением помещения в первоначальный вид.
В любом из случаев, узаконивание до или после реконструкции, в комиссию подаются документы, и ожидается решение. Затем по акту будут приняты произведенные работы с последующей обязательной регистрацией в БТИ всех изменений.
Ограничения
Конечно, в этом непростом вопросе не обойтись без ряда ограничений. Если вы решили изменить свою квартиру в 2021 году, знайте, на какую перепланировку не дадут разрешение компетентные органы:
- Увеличение кухни за счет примыкающей комнаты или санузла, а также перенос зоны готовки в жилую комнату.
- В одноуровневой квартире организация ванной или туалета над жилой комнатой.
- Перенос и любые другие изменения газовых и водопроводных коммуникаций, а также систем отопления, в том числе перенос батарей на лоджии, укладывание любых труб в стены.
- Удаление несущих стен и организация в них дополнительных дверных и арочных проемов.
Этапы перепланировки
Решившись на перепланировку, нужно запастись не только планами и материалами, но и терпением, поскольку потребуется хождение по инстанциям и сбор всех необходимых документов.
1 Этап. Сбор пакета документов и предоставление его в территориальный жилищный отдел. Он включает в себя:
- заявление установленной формы — скачать
- документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение
- эскиз в случае простой перепланировки и проект, в случае сложной, причем проект выполняется только лицензированной организацией
- технический паспорт помещения из БТИ.
Может потребоваться также предоставление дополнительных документов таких, как разрешения от инстанций пожарного надзора, Роспотребнадзора и согласие жильцов дома.
Чтобы получить все эти разрешения, нужно в каждом оставить заявление и дождаться срока, отведенного на рассмотрение. Самым сложным бывает, как правило, сбор подписей соседей под согласием на перепланировку.
Этап 2. Процесс получения согласования. На рассмотрение документов у жилищного отдела есть определенный срок, в течение которого обязательно должно состояться заседание комиссии.
На нем происходит анализ представленных документов, оценка плана перепланировки на соблюдение условий безопасности и принятие решения на согласие или отказ в проведении работ. В случае отказа стоит либо согласиться и продолжать жить в стандартной планировке либо переделать проект и снова подать на рассмотрение.
Здесь уже упирается все в финансовую сторону, поскольку проектная организация не работает бесплатно, и каждый проект стоит определенных затрат.
Этап 3. Собственно сами работы по переоборудованию помещения, которые должны проводиться строителями с точным соблюдением согласованного плана.
Этап 4. Проверка и оформление перепланировки.
Для приемки выполненных работ приглашается инспектор БТИ, который осматривает помещение, сопоставляет с проектом, делает замеры и составляет по результатам акт.
Затем требуется получить новый технический паспорт и представить документы в орган регистрации. Результатом законно проведенной перепланировки будет полученный документ о праве собственности на жилое помещение.
Документ, полученный от Росреестра, является свидетельством того, что перепланировка признана законной.
Последствия незаконной перепланировки
Некоторые собственники, полагая на авось и удачу, рискуют провести реконструкцию самостоятельно и без предварительного согласования. Такое возможно сделать, но затем все-таки пройти процедуру узаконивания. Если повезет, то комиссия примет положительное решение. В ином случае придется вернуть переделку в исходное состояние, согласно ч. 3, 5 ст. 29 ЖК РФ и заплатить штраф.
- Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению — влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 1 т. до 1,5 т. рублей.
- Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2 т. до 2,5 т. рублей.
Могут ли собственники объединить квартиру с лоджией
Вопрос перепланировки, переустройства и реконструкции регламентирован ЖК РФ и Правилами № 170, однако, споры жителей МКД с надзорными органами по поводу разных видов работ возникают постоянно. Рассказываем о том, могут ли собственники квартир демонтировать окна/двери между комнатой и лоджией и почему.
Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД
В 2019 году минстрой рф допускал демонтаж конструкций между квартирой и лоджией с согласия омс
По вопросу перепланировки квартиры с демонтажом окон и дверей, выходящих на лоджию, Минстрой РФ высказывался не единожды. В 2019 году ведомство в письме от 01.08.2019 № 28475-ОГ/04 отметило, что:
- Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения корректировок в его технический паспорт (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).
- Демонтаж окон и дверей, выходящих на застеклённую лоджию, утепление лоджии являются перепланировкой, поскольку происходит присоединение площади лоджии к площади комнаты (п. 1.7.1 Правил № 170).
- Провести перепланировку/переустройство жилого помещения собственник может только по согласованию с органом местного самоуправления, предоставив в ОМС заявление с приложением следующих документов согласно ч. 2 ст. 26 ЖК РФ:
- подтверждающие права собственности на помещение;
- проект переустройства/перепланировки;
- протокол ОСС о согласии всех собственников на работы, если происходит присоединение к помещению части общего имущества;
- технический паспорт на помещение;
- при необходимости – заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.
При этом ведомство отметило, что не допускается проведение работ, которые ведут к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций МКД, нарушению в работе инженерных систем и установленного на нём оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств в доме (п. 1.7.2 Правил № 170).
Согласно письму от 01.08.2019 № 28475-ОГ/04, Минстрой РФ допускает объединение лоджии с комнатой с демонтажом оконного/дверного проёма, причём без указания на обязательное получение разрешения на такие работы общего собрания собственников помещений в МКД.
КС РФ и другие суды о согласии всех собственников на переустройство
В 2020 году минстрой рф требует перед такими работами получить разрешение всех собственников в мкд и омс
В 2020 году Минстрой РФ снова прокомментировал вопрос по перепланировке/переустройству квартиры путём объединения лоджии и комнаты. В письме от 03.03.2020 № 6370-ОГ/04 ведомство расставило уже другие акценты.
Письмо Минстроя РФ стало ответом на запрос, в котором авторы указали на то, что собственники хотят демонтировать окна и двери, выходящие на застеклённый балкон с его утеплением.
Такие работы могут изменить «тепловой контур» дома и повлиять на класс энергетической эффективности МКД. К тому же, согласно п. п. 3.2 и 3.15 СП 54.13330.
2016, балкон и лоджия имеют принципиально разные технические характеристики.
Минстрой РФ в ответ на этот вопрос в письме № 6370-ОГ/04 сослался на п. 2 ПП РФ № 491, где указано, что относится к общему имуществу собственников помещений в МКД. Это в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции.
Изменение объекта капитального строительства, куда относятся перестройка, замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций, считается реконструкцией и проводится в соответствии с требованиями ст. ст. 51 – 55 ГК РФ. При этом уменьшение размера общего имущества дома при реконструкции может происходить только с согласия всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Минстрой РФ сделал вывод, что демонтаж оконного проёма является реконструкцией и ведёт к уменьшению размера общего имущества, и, следовательно, возможен только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме и органа местного самоуправления.
Когда УО может требовать у собственника убрать остекление с балкона
Суды запрещают такие работы, считая их реконструкцией конструктивных элементов дома
Позицию Минстроя РФ подтверждает и судебная практика. Например, в деле № 33-9553/2016 собственница помещения в одном из многоквартирных домов Хабаровска подала в суд на администрацию города, считая, что не обязана возвращать в исходное состояние квартиру после того, как объединила лоджию и кухню.
Администрация Хабаровска настаивала на том, что такие работы являются реконструкцией. В результате демонтажа части внешней несущей стены увеличилась площадь жилого помещения, лоджия используется не по назначению, затронуты конструктивные элементы, относящиеся к общему имуществу собственников помещений МКД в отсутствие согласия последних.
Собственница протестовала, считая, что демонтированная часть стены к общему имуществу не относится, является самонесущей, согласия других собственников на данные работы не требуется.
Суд первой, а затем апелляционной инстанций отказали собственнику в иске, ссылаясь на ст. ст. 15, 25 – 26, 29, 36, 44 ЖК РФ, ст.ст. 1, 51 ГрК РФ, ст. 247 ГК РФ, ПП РФ № 491, Правила № 170:
- жилое помещение может быть сохранено в перепланированном и (или) переустроенном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью;
- объединение лоджии с жилым помещением изменяет ее функциональное назначение и не подпадает под понятие переустройства и перепланировки квартиры;
- изменение параметров объектов капитального строительства, их частей, площади и качества инженерно-технического обеспечения относится к реконструкции;
- действующее законодательство не предусматривает возможности для сохранения жилого помещения в реконструированном состоянии;
- принятие решения о реконструкции общего имущества относится к компетенции общего собрания собственников.
Судьи указали на то, что согласно технической документации демонтированная в результате произведенных в квартире работ часть наружной стены многоквартирного жилого дома относится к общему имуществу, поскольку является несущей. Поэтому иск был отклонён, а требование МСУ по приведению квартиры в соответствие с техпаспортом оставлено в силе.
Такое решение согласуется с позицией ВС РФ, которую он высказалв деле № АКПИ13-873: в ходе эксплуатации дома должно поддерживаться соответствие параметров и других характеристик строительных конструкций требованиям проектной документации, и указанное соответствие должно поддерживаться посредством технического обслуживания. Кемеровский областной суд в апелляционном определении от 15.12.2016 по делу № 33-15631/2016 указал, что действующее законодательство запрещает пробивать проёмы в стенах крупнопанельных зданий.
Запомнить
Если в 2019 году Минстрой РФ считал объединение квартиры и лоджии перепланировкой, то в новом письме в 2020 году ведомство говорит о том, что такие работы являются реконструкцией и требуют согласования с ОМС и всеми собственниками помещений в доме, поскольку демонтаж стены между лоджией и помещением квартиры приводит к уменьшению площади общего имущества. Суды также считают, что демонтаж стены между квартирой и лоджией незаконным и вредящим целостности несущих конструкций дома и безопасности проживания в нём.
Как присоединить балкон или лоджию к комнате
В интернете часто встречаются фотографии квартир, где балкон или лоджия присоединены к комнате или кухне. Идея хорошая — помещение становится больше и светлее. Только это не всегда законно. Разбираемся, как грамотно организовать присоединение балкона или лоджии к комнате, какие варианты возможны, а какие категорически запрещены.
Чем отличаются балконы и лоджии
Между балконом и лоджией есть различия, которые влияют на возможности ремонта и перепланировки.
Лоджия — это помещение. Она утоплена в фасад и с трех сторон окружена стенами. Если лоджия угловая — с двух сторон.
Балкон — это площадка, выступающая из фасада. Он примыкает к стене только одной стороной, а с остальных окружен ограждением.
Новый балкон выдерживает около 300 кг на квадратный метр. Но с возрастом конструкция становится менее надежной: максимальная допустимая нагрузка снижается примерно на 1% в год. Поэтому стеклить и утеплять балкон может быть опасно, а получить на это разрешение — сложно.
То, что лоджия с трех сторон окружена стенами, дает преимущества во время ремонта. Она выдерживает больший вес, чем балкон, а конструкция медленнее теряет надежность. Поэтому лоджию проще остеклить и утеплить. Разрешение на перепланировку лоджии дадут с большей вероятностью.
А еще за счет конструктивных особенностей лоджии обычно больше, чем балконы.
Как присоединить балкон к комнате
Никак. Балконы к комнатам и кухням не присоединяют.
В теории, чтобы присоединить к комнате балкон, его нужно утеплить и остеклить. Причем остекление должно быть теплым — простые окна с одинарными стеклами не подойдут, нужен толстый двухкамерный стеклопакет. Такой, как в комнатных окнах.
Теплые стеклопакеты для балкона весят около 150-200 кг. Добавим сюда утепление и отделку — еще 50-70 кг. В итоге нагрузка на балконную плиту вырастает на 200 кг. Для маленького балкона в старом доме это критическая нагрузка — на такой даже выйти опасно, не то что поставить мебель или организовать хранение.
Из-за высокой нагрузки на плиту остекление и утепление не разрешат. Поэтому и присоединить балкон к комнате или кухне не получится.
Что можно
✅ На балконе можно только заменить изношенное старое на новое: укрепить плиту, заменить ограждение. Если застройщик предусмотрел остекление балкона, его тоже можно поменять на такое же по весу и характеристикам. Допустим легкий настил на полу — например, террасная доска.
Как присоединить лоджию к комнате
Лоджия — холодное помещение. Ее присоединение к квартире нарушает тепловой контур дома. Если сразу несколько хозяев квартир уберут двери и окна между комнатами и лоджиями, холоднее станет во всем доме. А еще начнет образовываться конденсат — из-за него появится плесень.
Можно присоединять лоджию или нет, зависит от региональных норм. В некоторых регионах лоджию присоединить все еще получится — допустимые варианты можно уточнить в местной администрации или жилищной инспекции.
В Москве нельзя присоединять лоджии, балконы и веранды к жилым помещениям (Постановление Правительства Москвы №508-ПП). Но варианты все же есть.
Что можно
✅ Лоджию можно остеклить и утеплить, провести туда электричество. Но если эти изменения не были предусмотрены проектом застройщика, нужно согласовывать их как переустройство.
✅ Отапливать лоджию можно электрическим теплым полом или обогревателем.
✅ Единственный законный вариант присоединения лоджии к квартире в Москве — замена оконного блока французской дверью.
Французская дверь визуально объединяет комнату и лоджию. В комнате становится светлее. При этом тепловой контур дома не страдает: лоджия все так же отделена от жилых помещений.
Двери с остеклением в пол могут быть раздвижными или распашными. Они должны плотно закрываться и не давать теплу уходить из квартиры. Параметры стеклопакетов и профилей подбирают проектировщики, когда делают расчеты и составляют проект будущей перепланировки.
Если вариант с французской дверью нравится хозяевам и возможен в квартире, им придется согласовать все изменения — от утепления лоджии до замены оконного блока дверью. О том, как согласовать перепланировку мы рассказывали в отдельной статье. Но этот процесс иногда меняется, поэтому перед визитом в жилищную инспекцию нужно уточнить список документов.
Что нельзя
⛔️ Из-за возможного нарушения теплового контура дома на лоджию нельзя переносить батареи отопления. Водяной теплый пол делать тоже нельзя, но больше из соображений безопасности — вдруг протечет.
⛔️ Даже если лоджию утеплили и установили там обогреватель, нельзя просто так взять и убрать оконный блок.
⛔️ Во многих домах нельзя сносить подоконный блок — он поддерживает плиту лоджии. Если его убрать или уменьшить, лоджия может обрушиться. В этом случае лоджию можно просто утеплить и использовать как дополнительную комнату.
⛔️ В большинстве домов нельзя убирать порожек и балку, укрепляющую оконный проем сверху. Чтобы узнать, применимо ли к квартире такое ограничение, нужно обратиться к разработчику дома.
⛔️ В квартирах на пятом этаже и выше нельзя полностью сносить простенки — на лоджии должен оставаться глухой простенок шириной минимум 1,2 м. Это требование пожарной безопасности: если случится пожар, жильцы смогут спрятаться за ним.
Что будет, если проигнорировать ограничения
Некоторые собственники квартир убирают оконные блоки на лоджиях, утепляют и присоединяют балконы. Изменения не согласовывают: кажется, что все так делают и ничего не случится.
На деле последствия могут быть разными. Если слишком нагрузить конструкцию или снести несущий элемент, балкон или лоджия могут рухнуть. А если убрать оконный блок и вынести батарею на лоджию, в доме станет холоднее и появится плесень. Поэтому перепланировку лоджии или балкона согласовывают — чтобы она не навредила ни хозяевам квартиры, ни их соседям.
А еще на перепланировку могут пожаловаться соседи или сотрудники управляющей компании. И если хозяева квартиры пренебрегли согласованием, им выпишут штраф и предписание вернуть как было за свой счет. Размер штрафа зависит от региона — например, в Москве владелец квартиры за незаконную перепланировку заплатит 2 000-2 500 рублей.
Если хозяева квартиры заплатят штраф, но не вернут жилье в прежний вид, жилищная инспекция обратится в суд. По его решению у собственников квартиру заберут и продадут с торгов. Им вернут часть стоимости — только вычтут расходы на устранение самовольной перепланировки.
Планируете ремонт квартиры?
Получите скидку 20% на ремонтные работы и кухонный гарнитур и 10% на чистовые материалы от «Мастеров Ремонта». Чтобы воспользоваться предложением назовите промокод «ДомКлик» в разговоре с оператором.
Вопрос: Что законно при ремонте лоджии (а что — нет)
Вопросы объединения балконов и лоджий с жилыми помещениями интересуют в первую очередь владельцев компактных квартир. Каждый метр на счету, а здесь — целых пять пропадает. Не спешите остеклять, присоединять или каким-то иным способом «облагораживать» пространство. Сначала прочитайте о доступных вам возможностях.
Проверьте: у вас лоджия или балконЕсли балкон — его можно максимум остеклить, и то не всякий. Присоединить балкон к комнате невозможно (рухнет).
Разница здесь вот в чем. В соответствии с СП 54.13330.2011 «СНиП 31-01-2003.
Здания жилые многоквартирные», лоджия — это «огражденное с трех сторон стенами (с двух — при угловом расположении) помещение» (п. 3.10).
Балкон — «выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка» (п. 3.8). Присоединить помещение (лоджию) теоретически можно, огражденную площадку к комнате присоединить нельзя.
Как проверить?Выйдите во двор, посмотрите на свою квартиру с улицы. Балкон примыкает к дому лишь по длинной стороне, он «нависает» и выступает. В примере на фото выше — балкон.
Msk Interior
Зачем знать разницу между балконом и лоджией
Если вы захотите согласовать теплое остекление балкона в старом фонде, то скорее всего, получите отрицательное заключение.
Наш вам совет: установите шпалеру для высадки по весне растений, обновите пол террасной доской и используйте балкон по назначению — для отдыха.
Максимум на что вы можете рассчитывать, если у вас балкон — одинарное остеклениеОстеклю! Какие проблемыЕсли мы говорим о лоджии, ее перекрытие имеет опору на три стороны.
Лоджия способна выдерживать значительные нагрузки.
В то же время предел для балкона — 200–250 кг/кв.
м, причем сюда входит все: и ограждение, и вся хранимая утварь, и вышедшая подышать компания из трех-четырех человек.
Но это не все. Указанное выше значение нагрузки — это для новых домов. С каждым годом оно снижается в соответствии со степенью износа здания (в стандартной практике БТИ — на 1% в год). Таким образом, для «панельки», разменявшей полвека, значение предельно допустимой нагрузки на балкон 3 кв.м уже не 600, а 300 кг.
Для справки: 10 кв.м стандартного одинарного стеклопакета с 4-мм стеклом — это уже 200 кг.
«Перегруз» утепленным балконом стеновой панели может привести к тому, что она «отправится на прогулку», а в углах будут постоянно раскрываться трещины. Но это не самая большая неприятность. «Самая» — это когда балкон падает.
Кстати: Штрафовать вас вряд ли кто-то будет. Чиновникам даже удобно несогласованное остекление, как и вам. Ведь если перегруженный старый балкон упадет, ответственность ляжет на собственника, а не на муниципалитет и коммунальные службы.
Вывод: Владельцам балконов в большинстве случаев безопаснее отказаться от идеи остекления.
Anna Fridrik
На фото: это балкон, но остекление предусмотрено проектом застройщика
Ната Копытина
А вот это старый фонд — посмотрите на балконы дома напротив. Это остекление вряд ли легальное
Согласовывать или нет — вот в чем вопросЕсли сомневаетесь — спросите в надзорных органах! Ведь именно для этого придуман институт «согласования перепланировок».
Подавляющее большинство изменений на балконе опасно (нереализуемо). А на лоджии — возможно только при ряде условий, но требует изменений в техпаспорте квартиры.
А стало быть, подлежит обязательному согласованию как перепланировка или переустройство.В чем, кстати, разница?
- Переустройство — это «установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующее внесения изменений в технический паспорт» (ЖК РФ, ст. 25. ч. 1). Например, установка светильников, розеток, монтаж труб и электропроводки — это переустройство.
- Перепланировка — «изменение конфигурации жилого помещения», также требующее изменений в техпаспорте (ЖК РФ, ст. 25. ч. 2). Сюда относят объединение помещений, расширение проемов, снос и возведение новых перегородок, остекление лоджий и балконов, если проектом не предусмотрено штатное остекление.
Другими словами, если вы хотите заменить обычное остекление на безрамное, снести балконное ограждение (сделать остекление в пол) или просто понизить подоконник в комнате (частично срезать подоконный блок) и сделать на его месте удобное мягкое сиденье — все это перепланировки, их нужно согласовать.
На фото — проект из Швеции с примером необычного безрамного остекления балкона в пол. Согласовать аналогичное для балкона в доме старой постройки в России — невозможно.
В новостройке, где проектом предусмотрено остекление балкона, можно попробовать получить разрешение. Но, опять же, предсказуемо возникнут сложности с согласованием: слишком сильно меняется архитектурный облик фасада.
Возьмите идею на заметку, если делаете балкон в частном доме
Что не требует согласованийТе модернизации, которые не нужно отражать в техпаспорте квартиры. А именно:
- остекление балконов и лоджий по ранее утвержденным типовым проектам;
- снос перегородок и возведение новых на том же месте и из тех же материалов;
- замена штатного остекления на новое, если при этом не меняется архитектурный облик.
Другими словами, официально, без разрешения, можно только заменить старое на аналогичное новое.
Разрешение на перепланировку могут не датьА можно ли объединить кухню с лоджией? Можно, но не всегда. Легально соединить лоджию с кухней
или другой комнатой возможно при совпадении следующих условий:
- У вас именно лоджия, а не балкон.
- У вас относительно новый монолитный дом, и есть возможность получить техническое заключение из первых рук (от авторов проекта).
- Вы объединили усилия с соседями по ТСЖ (оптом дешевле) и привлекли энергичных профессионалов, специализирующихся на согласованиях.
Важно: Если перепланировка затрагивает несущие конструкции (например, при расширении проемов), экспертное заключение должен давать автор проекта здания. То есть, если дом новый, проблем с объединением лоджии с кухней (и его согласованием) скорее всего, не возникнет.
Со старым фондом и советскими зданиями все сложнее. Здесь в качестве
«авторов» обычно выступают правопреемники советских проектных институтов, и порой концы найти непросто.Lavka-Design
Панорамная дверь — новая «московская» формальностьУзаконить полное присоединение лоджии к кухне или комнате с годами становится все сложнее. Прямого запрета в российском законодательстве нет, но в каждом регионе — своя специфика.
В Москве Постановление № 508-ПП от 25 октября 2011 года запрещает:
- «объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями» (п. 10.19);
- «перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии, балконы, веранды и террасы» (п. 10.7).
На практике это означает, что перепланировка возможна только при условии сохранения функционального назначения помещений.
То есть, комната (кухня) должна остаться комнатой (кухней), лоджия — лоджией, а между ними должно быть окно с двойным остеклением.
«Проходной» (в плане согласований) вариант — установка вместо штатного окна герметично закрывающейся панорамной двери-гармошки с двойным остеклением.
Но радиаторы центрального отопления на московских лоджиях вне закона. Хотите зимний сад — устанавливайте электроконвекторы, следите за тем, чтобы температура не опускалась ниже нуля. И смиритесь с увеличением счетов за электроэнергию.
ПО ТЕМЕ…Хороший вопрос: Что можно законно сделать на лоджии
Сергей БорзотРегионы: что не запрещено — разрешеноУ жителей регионов, до которых запрет на объединение лоджий с кухнями и комнатами пока не дошел, возможности шире. Они могут обходиться без «формальностей» в виде панорамных дверей.
Но и согласовывать «балконные» перепланировки, к сожалению, не спешат — это долго, дорого и «сосед вон сделал, и ничего».
Ради собственной безопасности — не делайте глупости.
Эксперты крайне неохотно одобряют проекты соединения комнаты / кухни с лоджией, где предусмотрена разборка подоконных блоков и расширение проемов в панельках. Наверное, ведь не зря?
Почему подоконный блок НЕ нужно сноситьВозможность расширить проем и снести подоконный блок зависит от конструктивного типа дома.В «монолитах» и монолитно-каркасных домах с облегченным стеновым ограждением это, как правило, не проблема. Но даже в них иной раз невозможно согласовать полный демонтаж.В панельке или советском кирпичном доме демонтаж подоконного блока, скорее всего, не согласуют: он обеспечивает расчетную нагрузку на перекрытие (давит своим весом на плиту) и по сути «поддерживает» вашу лоджию.
Факт: Даже если вы демонтировали дверь на лоджию и остекление, подоконный блок лучше оставить «как есть». Обыграйте его мебелью. Если посмотреть примеры реализованных проектов, дизайнеры придумали массу нетривиальных решений для своих заказчиков.
ПО ТЕМЕ…Дизайн-дебаты: Подоконный блок — сносить нельзя оставитьo2designmoscow
Дорогие «квадраты»Официальный путь — долгий и очень дорогой. Только на согласование сложной перепланировки, затрагивающей несущие конструкции, при удачном стечении обстоятельств придется потратить несколько месяцев и десятки тысяч рублей.
Причем если проект не утверждается с первого раза, то за счет повторных экспертиз и судебных издержек счет может идти уже на годы и сотни тысяч.Для старой панельки или квартиры-студии это неоправданная цена: лучше доплатить ту же сумму и приобрести другое, более просторное жилье.
К тому же утепление лишь отчасти решит вопрос: присоединяя к комнате холодный аппендикс, вы нарушаете тепловой контур здания. Нелегальный вынос радиаторов быстро «вычислят», а все зимние аварии в системе отопления «повесят» на вас. Доказывать в суде вашу непричастность будет долго и затратно.
Легальный путь — электроконвектор. Но со следующего года ожидается новая система тарификации и повышенные счета за перерасход. ПО ТЕМЕ…
Лоджию можно отремонтировать и использовать «для жизни» хотя бы в летнее время
Антон ЛалетинИтого: Затевать расширение жилого пространства за счет присоединения лоджии имеет смысл только в квартире, которую вы по тем или иным причинам (например, из-за удобного местоположения или видов из окон) не готовы поменять на другое жилье.
Во всех других случаях более оправданный с финансовой точки зрения вариант — оставить лоджию лоджией: освободить от хлама, утеплить и использовать как крошечную, но светлую изолированную комнату нужного вам функционала.
Повторим кратко
1. Если у вас балкон — десять раз посчитайте нагрузку на плиту. Для вас только одинарное остекление. Никакого присоединения.
2. Если у вас лоджия — любые проекты перепланировки и переустройства необходимо согласовать. Без разрешения можно поменять только старые окна на аналогичные новые.
3. Присоединение — это не обязательно снос подоконного блока. Можно присоединить лоджию к кухне / спальне / гостиной визуально, через французскую (панорамную дверь).
4. Подоконный блок, скорее всего, не разрешат демонтировать. Он давит на плиту перекрытия и защищает от обрушения.
ВАША ОЧЕРЕДЬ…
У вас лоджия или балкон? Как используете? Думали ли о перепланировке и присоединении? Делитесь своими историями в х
Как законно присоединить лоджию к комнате или кухне и утеплить ее
– Хочу расширить комнату за счет присоединения лоджии. Разрешена ли такая перепланировка, нужно ли ее согласовывать и как это сделать? А у сестры балкон – глядя на меня, хочет балкон хотя бы утеплить. Говорю ей, что нельзя. Я прав?
– Перепланировка балконов и лоджий в ряде случаев допускается по закону. Но она требует соблюдения определенного регламента, который включает сбор и подготовку документации, а также прохождение согласования в контролирующих инстанциях и иногда – получение разрешения от других собственников.
✨ Балкон или лоджия – есть ли разница
Жилищный кодекс РФ обязывает собственников вносить в техпаспорт квартиры все перепланировки, изменяющие конструкцию дома. В каждом регионе действуют свои нормативно-правовые акты в части перепланировок, поэтому в некоторых регионах узаконивание перепланировок проще, в других – сложнее.
Лоджия – это помещение, которое ограждено с трех сторон стенами. Балкон – это огражденная площадка, выступающая из фасада. Даже в одной квартире могут быть одновременно и лоджии, и балконы. В технической документации на квартиру должно быть указано, что именно в квартире – балкон или лоджия.
Так как у лоджий и балконов разная конструкция, то они имеют разные технические возможности. Лоджия опирается на боковые стены, поэтому может выдержать стандартную нагрузку – до 400-600 кг на кв. м. Балкон держится только одной стороной, поэтому он имеет меньшую предельную нагрузку – 200-250 кг на кв. м.
Ежегодно этот показатель падает на 1%.
Балконы изначально проектировали для летнего отдыха. На нем можно безопасно отреставрировать ограждение или заменить его на новое, провести реставрацию балконной плиты или постелить террасную доску. На балконах формально запрещено даже остекление – по крайней мере, без получения согласия от контролирующих инстанций.
???? Присоединение балкона или лоджии к комнате или кухне. Разрешено ли это законом
Объединение балкона, лоджии и комнаты (кухни) являлось популярной ранее перепланировкой, но сегодня такие действия зачастую находятся вне закона. Хотя в некоторых домах присоединение возможно на законных основаниях.
Согласно Постановлению Правительства Москвы от 2017 года №1104, присоединение балконов и лоджий к кухне или комнате находится вне закона наряду с некоторыми другими видами перепланировок.
За нарушение данного правила для собственников квартир установлена административная ответственность на основании пункта 9.12 Кодекса об административных правонарушениях города Москвы в размере 2000-2500 р.
Аналогичные законы действуют в ряде регионов.
В отношении балконов практически ничего нельзя делать: только изменять старое на новое. Утепление и присоединение балконов к тепловому контуру квартиры однозначно под запретом. Перепланировка балкона в отдельную отапливаемую комнату не разрешена.
Присоединение балкона к квартире затрагивает долю каждого собственника, уменьшая общее имущество на площадь балкона. Данное решение учитывается юристами и проектными компаниями, которые занимаются согласованиями.
С учетом того, что затрагивается общее имущество многоквартирного дома, при проведении перепланировки необходимо получить согласие от соседей, согласно пункту 3 статьи 36, пункту 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ.
Это требование не распространяется на остекление, а также переустройство подоконного блока.
Согласование перепланировки требуется при изменении балкона, которое затрагивает внешний вид общедомового фасада: его форму, надстройки козырька и пр. Поддержать такую перепланировку должны не менее 2/3 владельцев на общем собрании.
Хотя объединение лоджий с комнатами и кухнями запрещено, в качестве альтернативы может выступать установка французских раздвижных дверей в домах, где допустимо демонтировать оконно-дверной и подоконный блоки.
Сегодня нельзя полностью убрать окно, дверь и подоконный блок – жилинспекция не согласует данный проект. Простой демонтаж двери и окна при сохранении подоконного блока так же не допускается. Обязательным условием является наличие двойного стеклопакета и направляющих сверху и снизу.
Компромиссный вариант в виде французских дверей позволяет увеличить пространство комнаты и сохранить поддерживающую конструкцию.
Так как для установки французских дверей необходимо демонтировать подоконный блок, нужно учитывать, разрешается ли такая перепланировка. Чаще всего она допустима в монолитных зданиях, где фасадные стены ненесущие. В панельных, кирпичных и блочных постройках подоконный блок является несущей или самонесущей конструкцией и убирать перемычку над проемом или расширять его опасно.
Но даже если подоконный блок полностью сносить запрещено, иногда демонтаж разрешают при условии, что нетронутым остается порожек – нижняя часть стены, которая разделяет пространство квартиры и балкона. Именно этот порожек часто является несущим элементом, который держит балконную плиту и обеспечивает теплоизоляцию. Его ликвидация разрешена в кирпичных и монолитных домах.
Существует еще одно ограничение при перепланировке – запрещен снос или уменьшение участка над дверным проемом или его расширение. По противопожарным нормам для выхода на лоджию, который считается аварийным, ширина боковой стены должна быть не менее 1,2 м, а простенка – не менее 1,6 метра.
Сказанное выше актуально только для лоджий. Перепланировка балкона и совмещение его с комнатой не допускается ни при каких условиях, даже если дом новый. Балконные плиты не предназначены для такой нагрузки, перепланировка нарушит тепловой контур, а электросеть может не выдержать дополнительной нагрузки (если балкон будут дополнительно обогревать электроприборами).
Присоединяли ли вы лоджию к комнате или кухне?Да – побегали с согласованием, но результат очень радуетНет – и не планируюНет – но планируюХотели, но не получилось
???? Порядок согласования
Для того чтобы согласовать перепланировку лоджии с установкой французских перегородок, необходимо пройти следующие этапы:
- Разработка проекта перепланировки по остеклению, утеплению, устройству полов и прочим работам. Разрабатывать проектную документацию должна специализированная организация, которая имеет допуски в саморегулируемую организацию (СРО). Самостоятельная подготовка проекта недопустима. Проект должен быть комплексным и указывать на все этапы и типы перепланировки.
- Если перепланировка предполагается в несущих конструкциях, то для согласования перепланировки с демонтажем подоконного блока дополнительно понадобится техническое заключение автора проекта о допустимости таких работ. Информацию об авторе проекта можно найти в техплане БТИ. На первой странице плана есть шифр проекта, по которому легко найти автора. В Москве крупнейшими проектными институтами являются ОАО «МНИИТЭП», ОАО «НИИЭП Жилища», ОАО «Моспроект». Не на все проекты домов можно получить согласование от проектного института: например, МНИИТЭП не дает согласия на демонтаж подоконных блоков в домах, возведенных после 2007 года.
- Получение технического заключения. Проект перепланировки должен пройти согласование: в Мосжилинспекции или Межведомственной комиссии по перепланировке для Москвы или иных надзорных органах – в регионах. Если перепланировка будет согласована, то надзорный орган выдаст распоряжение – если изменения только планируются – либо Акт о завершенном переустройстве – если работы уже были завершены.
- После этого допускается провести инвентаризацию в БТИ и получить там новый техпаспорт с учетом снесенного блока.
- Проведение теплотехнического расчета. Он необходим при присоединении подоконного блока и части ненесущей стены. Расчет производится на предмет соответствия стен требованиям теплоизоляции.
Пакет документов
Подать комплект документов на согласование можно в МФЦ, для жителей Москвы – через официальный сайт мэра Москвы. Комплект документов должен включать:
- заявление;
- комплект документов на квартиру;
- техпаспорт жилого помещения;
- согласие на проведение работ от всех членов семьи;
- проект перепланировки с расчетом теплопотерь.
Перейти на сайт мэра Москвы
???? Выведение батареи
Запрет на перенос батарей центрального отопления зафиксирован в Постановлении Правительства Москвы №1104, а также действует во многих регионах.
Кухня и комната считаются теплыми помещениями, а лоджия или балкон относятся к холодным. При устранении барьера между комнатой и балконом нарушается целостность теплового контура всего дома.
Установленные в квартирах батареи центрального отопления не предназначены для отопления холодных площадей.
При установке французских дверей проблема нарушения теплового баланса не возникает, так как двухкамерные стеклопакеты могут защитить дом от холода извне. Если подоконный блок к лоджии сносится, то батарею следует перенести на боковой пристенок – справа или слева от балконного проема.
Незаконная перепланировка у соседей. Как доказать и куда жаловатьсяЧитатьСубсидия на оплату коммунальных услуг. Кто может рассчитывать на компенсацию по ЖКУПодробнееПереход на новые умные электросчетчики. Кто будет менять приборы, когда и за чей счетСмотреть
⚡ Обычное утепление
Чтобы после перепланировки сохранить тепло в квартире, необходимо утеплить лоджию. По закону без дополнительных согласований это можно делать с помощью кондиционера, работающего на обогрев, электроконвектора или теплого пола.
Что касается утепления балкона, то его ни при каких условиях утеплять нельзя из-за того, что он не рассчитан на такую нагрузку.
Лоджию допускается утеплять. Но для этого потребуется выполнить проект теплотехнического расчета. Он должен быть выполнен в профессиональной строительной или архитектурной компании.
В процессе выполнения теплотехнического расчета учитываются такие факторы, как климатические условия, материал наружных стен, конструктивное исполнение перекрытий и пр.
По результатам теплотехнического расчета собственнику предоставят рекомендации по выбору утеплителя, его толщине и свойствам. Также будут выработаны рекомендации по выбору французского окна.
В письме Минстроя России от 3 марта 2020 года уточняется, что утепление лоджии считается перепланировкой и поэтому требует согласования с органом местного самоуправления.
В первую очередь, эта позиция распространяется на остекление неостекленных балкона или лоджии. Тогда как замена остекления от застройщика на более энергоэффективное допустима на законных основаниях.
Главное, не менять при этом рисунок оконного переплета.
Застеклять балкон можно так же только после согласования. При этом остекление не должно нарушать единоподобие фасада и должно соответствовать по нормативам пожарной безопасности. Поэтому остекление предстоит согласовать, как перепланировку.
❗ Перечень запрещенных действий
При присоединении лоджии к комнате следует учитывать следующие запреты:
- нельзя сносить порожек, который является частью несущей конструкции (он защищает плиты от промерзания, и на него часто опираются плиты перекрытия);
- подоконный блок допускается убирать, только если он не является частью несущей стены;
- простенки запрещено убирать, если вы проживаете выше пятого этажа, – они являются частью противопожарной системы;
- нельзя выносить мокрые зоны.
Можно ли объединить комнату с балконом, не нарушая законЧитатьПокупка квартиры с неузаконенной перепланировкойПодробнееДопустимый уровень шума при ремонте квартирыСмотреть
???? Итоги
Таким образом, если у собственника в квартире балкон, то его стоит использовать для летнего отдыха: согласовать его присоединение к комнате или кухне в большинстве случае под запретом.
Если в квартире есть лоджия, то ее допускается утеплить, но необходимо оставить, как отдельное помещение – не убирать подоконный блок, не сносить порожек и простенки.
Разрешается только частичное присоединение лоджии в квартире с помощью панорамного (французского) окна, но это допускается не во всех домах. Проект реконструкции первоначально должен пройти согласование с надзорными органами.
Загрузка...
